«Эффект Долиной»: суды Черноземья встают на сторону покупателей
«Эффект Долиной» в Черноземье не действует: в Воронежской и Белгородской областях суды последовательно отказывают в удовлетворении исков, в которых продавец, ссылаясь на давление мошенников, требует через суд вернуть уже проданную квартиру. В регионе формируется практика, когда попытки оспорить сделку не имеют успеха при доказании дееспособности продавца и добросовестности покупателя на момент заключения договора. Кроме того, в Липецкой области и вовсе зафиксирован анти-«эффект Долиной».
Квартиру — покупателю
Белгородский случай называют одним из первых в России, когда судья встал на сторону приобретателя. Алексеевский районный суд рассмотрел иск бывшего собственника, требовавшего признать недействительной сделку по продаже квартиры. Истец утверждал, что действовал под влиянием аферистов, однако суд установил, что контакт с неизвестными лицами, по версии самого продавца, произошел уже после оформления договора купли-продажи и получения им денежных средств. Кроме того, часть суммы была выплачена наличными, что также отличало этот случай от типовой схемы. Суд признал покупательницу добросовестной, а сделку — соответствующей закону, оставив жилье в ее собственности.
В Воронеже Ленинский районный суд рассмотрел два самостоятельных дела. В первом случае 70-летняя жительница города пыталась аннулировать продажу трехкомнатной квартиры в центре за 5,2 млн руб., заявляя, что стала жертвой интернет-мошенников, убедивших ее продать жилье для «вывода» средств с виртуального счета. Суд отказал в иске, приняв во внимание заключение психоневрологического диспансера об отсутствии у истицы психических расстройств на момент сделки, а также ее личную переписку с покупателями, которую она вела самостоятельно.
Второй иск в том же суде был подан мужчиной, оспаривавшим продажу квартиры на улице Революции 1905 года за 8,3 млн руб. Он ссылался на диагноз «гидроцефалия», перенесенную операцию и давление неизвестных лиц, которые якобы советовали ему продать недвижимость для «сохранения средств». Показания нотариуса и сотрудника агентства недвижимости подтвердили адекватность истца в день оформления сделки. Суд счел, что медицинские обстоятельства не лишали его дееспособности, и также отказал в удовлетворении требований.
Эффект, да не тот
Однако юристы не спешат ставить клеймо «эффект Долиной» к описанным случаям, отмечая важные процессуальные отличия этих дел от классической схемы. Эксперт информационно-юридического центра «Бизнес Эксперт Групп», адвокат, к. ю. н. Наталия Ступникова прокомментировала специфику белгородского кейса.
«Здесь другая фабула: часть суммы получена продавцом наличными, мошенники вышли на продавца после совершения сделки, мошенники не установлены. Поэтому есть большая разница с делом Долиной. Там, кстати, суд не признал покупателя добросовестным, а в Белгороде признали», — объяснила эксперт.
Она также подчеркнула, что об «эффекте Долиной» как об устоявшейся практике можно будет говорить лишь после соответствующей позиции Верховного суда РФ, напомнив, что законодательство еще в 2019 году предусмотрело возможность компенсации для добросовестного приобретателя в случае изъятия у него жилья.
Тем временем в Курской и Тамбовской областях случаи возвратов квартир продавцам-пенсионерам не зафиксированы, тогда как в Липецкой произошел уникальный случай.
Как рассказал начальник пятого отдела Управления уголовного розыска УМВД России по Липецкой области Николай Кудаев, купивший у обманутой пенсионерки квартиру липчанин разрешил пожилой женщине жить теперь уже в его квартире до конца ее дней.
Не было, но будет
Несмотря на редкие случаи «эффекта Долиной» в Черноземье, рынок «напряжен», считает риелтор, общественница и генеральный директор ООО «Свит Хоум» Любовь Прилуцкая.
«В моей практике таких ситуаций еще не было, но в общей практике, скорее всего, появятся в ближайшее время и в Курске. Очень бы не хотелось, чтобы такое произошло с оплатой по сертификату переселенца, потому что это будет очень болезненная и резонансная история, а именно сертификаты сейчас занимают большую долю рынка вторичной недвижимости в Курске», — объяснила риелтор.
Эксперт отметила, что профессиональное сообщество внимательно следит за ситуацией, поскольку на фоне дел по «схеме Долиной» обсуждаются инициативы по ужесточению регулирования риелторской деятельности. Однако в самой отрасли есть системные проблемы.
«На сегодня это нелицензируемая деятельность, цена входа на рынок практически нулевая, «Гильдии риелторов» практически не подтверждают профессиональные компетенции и опыт, а профессии «риелтор» не учат ни в одном вузе. Что еще хуже, сами наниматели риелторов готовы обманываться и не просят ни документов о квалификации, ни какой-то сертификации, и часто даже не заключают с риелтором договор», — констатировала Прилуцкая.
Одной из обсуждаемых законодательных мер является введение «периода охлаждения» для подобных сделок сроком на семь дней. Риелтор считает эту инициативу неэффективной и потенциально вредной для рынка.
«Считаю, что такая мера не поможет, потому что если мошенники «ведут» продавца, то делают это давно, и семь дней здесь ничего не изменят. А вот на рынок недвижимости такое охлаждение повлияет негативно: часто сделки заключаются по цепочке, в которой участвуют три сделки и более, то есть имеет большое значение, когда именно участники получат деньги и стороны смогут расплатиться. И если такой период ввести, то цепочки посыпятся и станут намного длиннее и сложнее», — пояснила эксперт.
В качестве действенных мер защиты для всех участников рынка Любовь Прилуцкая предложила ряд конкретных шагов. По ее мнению, необходимо избегать самостоятельного проведения сделок, всегда проверять документы привлекаемых специалистов и заключать с ними официальные договоры. Также важно выбирать риелторов, застраховавших свою профессиональную ответственность, проводить дополнительные проверки объекта через нотариуса или специализированные сервисы, полностью отказаться от наличных расчетов и пользоваться страхованием титула.
«Да, дополнительные расходы по сделке вырастут, но покупатель будет спать спокойно», — резюмировала она.
Особое внимание риелтор уделила сделкам с участием пожилых продавцов. Она рекомендовала в таких случаях в качестве превентивной меры оформлять официальное психиатрическое освидетельствование.
«При сделках с пожилыми людьми нужно попросить их оформить официальную экспертизу психиатра. В материалах судов встречала странные формулировки о том, что несколько лет спустя было доказано, что бабушка в момент сделки находилась под влиянием. Я не очень представляю, как это возможно доказать, но судебная практика вообще местами сильно удивляет. А такая справка документально фиксирует состояние человека в момент сделки», — добавила Прилуцкая.
Актуально, но «раздуто»
Еще одна позиция: обсуждение резонансных случаев по «схеме Долиной» и мошенничеству на рынке вторичной недвижимости может нести косвенную выгоду застройщикам. Нарастающая настороженность покупателей к «вторичке» подогревается тезисом о ее рисках, в то время как новостройки позиционируются как безопасная альтернатива. Однако сама ситуация «раздута». Такое мнение на форуме по недвижимости в Черноземье высказала адвокат Анастасия Поликыржа.
Касаясь непосредственно судебных процессов по оспариванию сделок, адвокат обратила внимание на то, что практика признания их недействительными существовала и до громкого «дела Долиной». Ключевой правовой проблемой она назвала вопрос применения реституции — механизма возврата сторон в исходное положение.
«Что касается мошенничества, по-моему, немножко ситуация все-таки раздутая, потому что в практике сделки признавались недействительными и до этого громкого дела, которое всех переполошило. Единственный вопрос, который ставит юрист: почему при признании сделки недействительными не применяется реституция, то есть возврат сторон в первоначальное положение. Хорошо, сделка недействительна, она была заключена, допустим, вследствие заблуждения. Возвращайте квартиру одному, деньги другому. Но здесь возникает большой вопрос о применении реституции», — пояснила РБК Черноземье Поликыржа.
Анастасия Поликыржа выразила уверенность, что в ближайшее время судебная практика получит более четкие ориентиры. По ее мнению, окончательную ясность в вопрос о балансе интересов добросовестного покупателя и продавца, признанного жертвой обмана, должны внести высшие судебные инстанции.
Ранее РБК Черноземье писал, что первичный рынок недвижимости Воронежа показал рекордные продажи.
Проект о людях, создающих позитивные долгосрочные изменения в бизнесе и обществе
Проект о людях, создающих позитивные долгосрочные изменения в бизнесе и обществе
