Квартиры в Липецке оказались самыми доходными в Черноземье
Худшую доходность среди городов макрорегиона при сдаче квартир показал Курск — 4,6% годовых. При этом в целом по стране этот показатель снизился из-за роста цен на жилье и стагнации арендных ставок
Фото: РБК Черноземье
Среди городов Черноземья самая высокая доходность от сдачи квартир в аренду зафиксирована в Липецке — 5,9% годовых. Это следует из исследования федерального портала «Мир квартир», основанного на данных о ценах на квартиры вторичного рынка и арендных ставках из собственной аналитики. Средняя стоимость квартиры в городе составляет 5,58 млн руб., а месячная аренда — 27,6 тыс. руб., что позволяет окупить вложения за 16,9 лет.
В Воронеже доходность ниже — 5,4% (окупаемость 18,4 года) при цене квартиры 6,17 млн руб. и аренде 28 тыс. руб. В Белгороде показатель составляет 5% (окупаемость 19,9 года): квартира стоит 6,9 млн руб., аренда — 28,9 тыс. руб. Самую низкую доходность в макрорегионе аналитики зафиксировали в Курске — 4,6% (окупаемость 21,7 года) при цене квартиры 7,95 млн руб. и аренде 30,6 тыс. руб.
За год инвестиционная привлекательность жилья для сдачи снизилась. В 2025 году среднероссийская доходность была на уровне 6,4%, а окупаемость — 15,7 лет. «Стоимость жилья увеличилась с тех пор на 11%, а аренда почти не изменилась — подросла всего на 1%», — пояснил генеральный директор «Мир квартир» Павел Луценко.
Самые доходные квартиры для сдачи в аренду — в Грозном (8,5%, окупаемость 11,7 года). В числе лидеров также Нижний Тагил (8,3%), Мурманск (7,7%), Астрахань и Хабаровск (7,6% и 7,5%). Наименее выгодными для инвесторов, как и прежде, являются Москва с доходностью 3,6% и окупаемостью 28,2 года, Санкт-Петербург (4,4% и 22,7 года), а также Курск, Чебоксары, Казань.
Что будет с доходностью дальше
Инвестиционная привлекательность арендного жилья заметно снизилась по сравнению с ажиотажным периодом 2021–2023 годов, когда цены на квартиры росли быстро, создавая иллюзию универсального инструмента сохранения капитала, отмечает ассистент кафедры гуманитарных наук Финансового университета при правительстве РФ Ярослав Климов. По его словам, ключевая ставка остается главным макроэкономическим фактором влияния на рынок аренды. Пока ЦБ удерживает ставку на высоком уровне, ипотека недоступна большинству потенциальных покупателей, что выталкивает их на рынок аренды и поддерживает спрос на съемное жилье. Однако как только цикл смягчения денежно-кредитной политики ускорится, часть арендаторов уйдет в ипотеку, и давление на арендный рынок снизится.
При этом, по мнению эксперта, платежеспособный спрос арендаторов напрямую ограничивает возможности для роста ставок. Реальные доходы населения прибавляют умеренно, инфляция остается ощутимой, и арендодатели уже не могут повышать ставки так агрессивно, как в 2023–2024 годах. По прогнозам «Авито Недвижимости», в 2026 году ставки долгосрочной аренды в крупных городах вырастут лишь на 5–8% — рост, который едва покрывает инфляцию. Немаловажен и фактор предложения: объемы ввода жилья пока остаются высокими, что не позволяет дефициту существенно разогнать аренду.
Генеральный директор архитектурно-инженерного бюро «ДримФорм» Алексей Жорник добавляет, что цены на недвижимость во многом были разогнаны в предыдущие годы льготной ипотекой. При текущем уровне цен вход в инвестицию становится более дорогим, а значит, увеличиваются сроки окупаемости. По его словам, доходность арендного жилья остается умеренной — как правило, на уровне порядка 5–8% годовых при долгосрочной аренде.
«Это не тот инструмент, который позволяет быстро заработать. Скорее, речь идет о стабильном, но невысоком денежном потоке в сочетании с потенциальным ростом стоимости самого актива», — поясняет Жорник.
Сохранится ли интерес инвесторов
Прагматично мыслящий инвестор сегодня покупает квартиру не ради арендного потока как такового, а ради долгосрочной защиты капитала от инфляции, считает Ярослав Климов. Недвижимость исторически дорожает в рублях, и в условиях высокой инфляции квартира выполняет роль якоря, который не позволяет сбережениям обесцениться.
«Для инвестора, играющего в долгую, совокупная доходность с учетом роста стоимости актива и арендного потока может оказаться конкурентной. Однако это история горизонта 15–20 лет, а не 3–5. Вместе с тем часть инвесторов переориентируется на более доходные форматы: посуточную аренду в туристических городах (доходность до 10–15%), сервисные апартаменты и небольшие коммерческие объекты. Классическая долгосрочная аренда квартиры все больше становится инструментом сохранения, а не приумножения капитала. Это важно понимать каждому, кто рассматривает покупку жилья как способ «заработать» на аренде в краткосрочной перспективе», — подчеркивает эксперт.
Профессор Финансового университета при правительстве РФ Сергей Толкачев отмечает, что интерес частных инвесторов, скорее всего, сохранится, но будет трансформироваться. Снижение доходности и рост сроков окупаемости снижают привлекательность арендного бизнеса. Инвесторы, ориентированные на быструю и высокую прибыль, могут искать другие инструменты: депозиты (при достаточно высокой ключевой ставке они становятся конкурентным инструментом), акции и облигации или другие виды недвижимости (коммерческую, машиноместа). Однако для многих частных инвесторов недвижимость остается «защитным активом».
«В условиях неопределенности владение физическим активом, который относительно стабилен в долгосрочной перспективе, может быть важнее, чем высокая текущая доходность», — поясняет Толкачев.
Инвесторы будут вынуждены фокусироваться на локациях с высоким спросом на аренду и ликвидных объектах, рассчитывать на более длительные сроки окупаемости — 5–10 лет, а не 2–3 года. Также потребуется учитывать все расходы: налоги, ремонт, коммунальные платежи, возможные простои. Активные и терпеливые инвесторы, готовые к более сложным условиям, останутся на рынке, резюмировал эксперт.
По сравнению с прошлым годом доходность арендных квартир снизилась в Воронеже (с 7% до 4,1%), Липецке (с 12,2% до 3,4%) и Тамбове (с 6,8% до 2,1%). При этом в Белгороде, несмотря на низкую доходность (0,8%), ситуация улучшилась: год назад здесь фиксировался убыток в 1,7%. Исключением стал Курск: в рейтинге «РИА Новости» по среднегодовой реальной доходности инвестиций в недвижимость за три года город занял четвертое место с показателем 15,4% против 4,7% годом ранее (60-е место). В общероссийском рейтинге городов по доходности от сдачи квартир в аренду Воронеж занял 54-е место, Липецк — 58-е, Тамбов — 65-е, Белгород — 68-е.
