В Курске резко выросла доходность вложений в жилье на фоне миграции
Доходность инвестиций в недвижимость, наоборот, упала в Воронеже, Липецке и Тамбове. Тенденцию объяснили эксперты
Фото: РБК Черноземье
В рейтинге городов по доходности вложений в недвижимость, представленном «РИА Новости», Курск занял четвертое место. Здесь среднегодовая реальная доходность инвестиций за три года с учетом сдачи ее в аренду, на основе которой строился рейтинг, составила 15,4%. Годом ранее этот показатель составлял 4,7%, а город занимал 60-е место.
Как считали
Аналитики «РИА Рейтинг» оценивали доходность жилья в административных центрах регионов на основе трех факторов: прирост стоимости однокомнатной квартиры за 2023–2025 годы, потенциальный доход от ее сдачи в аренду и вычет всех обязательных платежей (НДФЛ, коммунальные услуги, взносы на капремонт и налог на имущество). Итоговый показатель среднегодовой доходности скорректирован с учетом инфляции.
Улучшилась ситуация и в Белгороде, хотя он, как и год назад, находится в конце списка городов Черноземья. Сейчас доходность от недвижимости составляет 0,8% (68-е место), в прошлом году фиксировался убыток на 1,7% (77-е место).
В остальных городах макрорегиона вложения в недвижимое имущество стали приносить меньше прибыли. В Воронеже, который занял 54-ю строчку, доходность составляет 4,1%. В прошлогоднем рейтинге город был на 47-й строке с доходностью 7%. Заметно потерял позиции Липецк: сейчас он на 58-м месте с доходностью 3,4%, был на 19-м, доходность — 12,2%. Тамбов опустился на 65-ю строчку (доходность 2,1%) с 49-й (6,8%).
Ассистент кафедры гуманитарных наук факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового университета при правительстве РФ Ярослав Климов объясняет снижение доходности в Воронеже, Липецке и Тамбове общерыночной логикой. «За предыдущие годы цены на недвижимость в этих городах заметно выросли, а арендные ставки не поспевают за стоимостью объектов. Параллельно высокая ключевая ставка сделала банковские депозиты конкурентоспособной альтернативой, что ослабило инвестиционный спрос и давление на рост цен», — аргументирует эксперт.
Предприниматель и стратег в девелопменте Екатерина Паталина утверждает: «Цифры по Черноземью хорошо иллюстрируют то, о чем давно предупреждают практики рынка: доходность инвестиций в жилье определяется не городом и не квадратными метрами. Она определяется соответствием продукта реальному спросу. Воронеж, Липецк, Тамбов: классический сценарий. Инвесторы входили на росте цен, рассчитывая на аренду, которая просто не могла обеспечить нужную доходность при таком уровне покупки. Рынок аренды в этих городах не имеет достаточной глубины: нет крупного корпоративного спроса, нет значимого потока релокантов, нет дефицита предложения. Итог предсказуем», — комментирует предприниматель.
Оба эксперта называют ситуацию в Белгороде и Курске исключением. «Но важно понимать его природу, — уточняет Паталина. — Это не рыночный рост, это эффект вынужденной миграции и нестандартного спроса в приграничных городах. Такой рынок непредсказуем и не масштабируется». Климов напомнил про военный фактор: жители приграничных и пострадавших районов массово переехали в областные центры, создав резкий спрос одновременно на аренду и на покупку жилья.
«Один из основных факторов роста доходности от инвестиций в недвижимость в Курске можно выделить постоянный рост цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке», — утверждает доцент Финансового университета при правительстве РФ, к.э.н. Петр Щербаченко. Он привел данные Росстата, согласно которым за год новостройки в регионе подорожали на 28%, вторичное жилье — на 25%, что значительно превысило темпы роста в соседних регионах. По данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость вторичной недвижимости в Черноземье в январе 2025 года составила 101,9 тыс. руб. за кв. м, прибавив 10,1% за год. Стоимость квадратного метра в курских новостройках в третьем квартале 2025 года достигла 124,1 тыс. руб. «Высокий рейтинг Курска (четвертое место, реальная доходность около 15,4%) объясняется ростом цен на вторичное жилье более чем на 50% за три года в сочетании с устойчивым спросом на аренду», — говорит ученый. При этом он отмечает, что в текущих реалиях с учетом налогов на доходы, расходов на ЖКХ и других эксплуатационных платежей окупить покупку жилья для сдачи в аренду удается не всегда.
Дмитрий Анпилогов, руководитель и основатель проектного бюро «АртПро», связывает активный рост спроса в приграничных регионах с переселением людей из приграничной зоны в областные центры при желании остаться в своем регионе. «Особенно ярко это проявилось в Курской области. Важную роль сыграла государственная поддержка: выдача переселенцам сертификатов подстегнула спрос на готовое жилье, — объяснил эксперт. — В Курске средняя стоимость квадратного метра начала превосходить соседние регионы, например Орел, чего ранее не было». Он также отмечает рост спроса в сегменте малоэтажной застройки и частных домов. В регионах Черноземья активизация спроса в этом году началась на один-два месяца раньше, чем годом ранее, проанализировал Анпилогов.
Курск обогнал все другие города Черноземья по динамике роста арендных ставок на комнаты в первом квартале 2025 года: +9,2% (шестое место по РФ среди 70 крупнейших городов). Средняя цена достигла 12,2 тыс. руб. в месяц.
