Миллионы «квадратов»: как развивают градпотенциал в регионах Черноземья

Фото: РБК Черноземье

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) введен четыре года назад для реновации городов и населенных пунктов в регионах с привлечением средств девелоперов и инвесторов. На текущий момент в Черноземье заявлено порядка 70 площадок с общим градостроительным потенциалом почти 8,6 млн кв. м. Пока новые дома по проектам КРТ появились только в трех регионах.

Так, в Белгородской области построили 2,35 тыс. кв. м жилья в селе Репное в микрорайоне «Дубровка». Всего в регионе реализуются 13 проектов. Планируется, что к 2041 году там возведут более 2,15 млн кв. м. А суммарный градостроительный потенциал проектов по формату комплексного развития оценивается в 2,25 млн кв. м.

На данный момент в Курской области в КРТ включено десять территорий. Это позволит построить более 3,02 млн кв. м жилья и инфраструктуру до 2034 года. В пресс-службе облправительства, куда РБК Черноземье направил запрос, ответили, что в активной стадии реализации находится два участка с общим объемом жилья свыше 192,8 тыс. кв. м. Эти проекты также подразумевают строительство школ, детсадов, инженерной инфраструктуры и общественных пространств. В частности, на проспекте им. А. Дериглазова из десяти многоквартирных домов площадью 147,4 тыс. кв. м уже ведено в эксплуатацию 54,32 тыс. кв. м жилья. Построено два детских сада на 150 мест каждый, в финальной стадии — школа на 1000 мест. Кроме того, в рамках договора о КРТ мэрия Курска обеспечивает проектирование улично-дорожной сети с дождевой канализацией и велодорожкой.

Реновация коснется и улицы Агрегатная в областном центре. Договор о комплексном развитии незастроенной территории заключен на строительство жилья общим объемом 46,36 тыс. кв. м со сроками реализации с 2023 по 2029 годы. Помимо этого, там возведут детский сад на 140 мест стоимостью 350 млн руб. и школу на 250 мест за 450 млн руб. В настоящее время застройщик разрабатывает документацию по планировке комплексного развития территории.

В проработке властей Липецкой области 15 площадок под КРТ, которые предполагают застройку почти 109,03 га. Большинство из них — в Липецке. В числе потенциальных территорий также рассматриваются районные центры: Елец, Чаплыгин, Хлевное и Тербуны. Их совокупный градостроительный потенциал превышает 555,8 тыс. кв. м, из них 484,47 тыс. кв. м — новое жилье. В правительстве региона отметили, что этапы на каждой из этих территорий разные. Так, например, в районе квартала Нестерова-Гагарина-Качалова в Липецке застройщиком сформирован земельный участок под МКД, выдано разрешение на строительство одной многоэтажки. На несмежной территории КРТ по ул. Бачурина-Радиаторная помимо одного дома, который введен в эксплуатацию, выданы разрешения на строительство еще двух МКД. На участке в селе Тербуны кроме 12 возведенных индивидуальных жилых домов построят еще 18.

По застройке трех участков в Липецке и селе Хлевное заключены договоры со строительными компаниями. На остальных участках проекты находятся в стадии проработки или проведения закупочных процедур.

Ранее были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов общей площадью более 15 тыс. кв. м в Липецке на участке ул. Бачурина-Радиаторная и в районе ул. Александровская в Ельце, а также уведомления на строительство 15 индивидуальных жилых домов в районном центре Тербуны (из них 12 домов площадью более 1 тыс. кв. м уже введены).

В Воронежской области сформирован перечень из 20 территорий (154,3 га), все проекты будут реализованы непосредственно в Воронеже. Градостроительный потенциал оценивается в более чем 1,87 млн кв. м. Как рассказали в правительстве региона, в стадии реализации сейчас находятся две площадки: ул. Солнечная — ул. Беговая (градпотенциал 59,9 тыс. кв. м жилья) и ул. 9 Января — ул. Краснодонская (91,1 тыс. кв. м).

В ноябре 2024 года подписан договор о КРТ на ул. Димитрова с прогнозируемым объемом строительства 160 тыс. кв. м. В январе этого года проведены торги на комплексное развитие территории в границах ул. 45 Стрелковой дивизии, ул. Бурденко, пер. Здоровья. Здесь планируют построить 200,2 тыс. кв. м жилья.

Комплексное развитие территории в Тамбовской области сейчас предусматривает освоение свыше 1,06 млн кв. м, из которых 983,76 тыс. кв. м приходится на жилые площади. Уже определено 12 площадок под такие проекты, в основном в Тамбове и Тамбовском районе. В региональном министерстве градостроительства и архитектуры уточнили, что все они находятся на разных этапах реализации. Их градпотенциал составляет 783,07 тыс. кв. м, в том числе 724,23 тыс. кв. м жилой застройки.

Фото: РБК Черноземье

Зачем нужен комплексный подход к развитию территорий

Механизм КРТ призван делать городские территории более экономически эффективными, востребованными с точки зрения бизнеса и жителей, говорит глава проектного бюро Archivista Маргарита Авдышева. По ее словам, он способен обновить ветхую «городскую ткань» старых районов, реинтегрировать и вдохнуть новую жизнь в бывшие индустриальные территории. Особенно это важно для региональных центров, где среда многих районах сильно устарела, изолирована и требует переосмысления.

При этом эксперт обращает внимание на то, что за последние годы подходы к реализации проектов КРТ претерпели сильные изменения. Современный стандарт подразумевает создание высокоразвитой инфраструктуры, которая позволяет жителю получать все необходимые услуги и сервисы внутри своего района.

«Учитывая активную урбанизацию крупных региональных центров, таких как Воронеж, нагрузка на дорожную сеть и инфраструктуру постоянно возрастает, особенно в центральных районах. Создание рабочих мест в рамках КРТ ведет к сокращению маятниковой миграции и развитию концепции 15-минутного города. Москва уже достаточно долго идет по этому пути, наглядно демонстрируя преимущества полицентризма. Сейчас взять на вооружение такой подход пришло время и крупным региональным городам», — подчеркивает Авдышева.

Среди преимуществ КРТ перед точечной застройкой она также отметила долгосрочное планирование, что позволяет обеспечить стабильный и качественный рост среды, оперативно вносить коррективы по мере необходимости. При ответственном и этичном подходе, занимаясь КРТ, девелопер может уверенно контролировать создание более гуманного и комфортного пространства для жизни человека.

Партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков добавляет, что в целом благодаря инструменту КРТ появилась возможность комплексной оценки потенциала территории и ее реализации с учетом сложившийся городской среды. В отличие от точечной застройки, этот механизм предполагает более органичную интеграцию в сложившуюся городскую ткань и механизмы работы с городскими инструкциями.

«Благодаря КРТ учитываются социальные и инфраструктурные аспекты городской среды, что дает стабильный долгосрочный рост благосостояния города. В регионах Черноземья наиболее перспективным с точки зрения реализации данного формата выглядит Воронеж и Воронежская область, где наблюдается высокая активность бизнеса», — полагает эксперт.

Фото: РБК Черноземье

Не без трудностей

Запуск и реализация проектов КРТ в регионах сопряжен с рядом сложностей, особенно там, где этот инструмент еще полностью не отлажен. Основной проблемой Стариков называет вопрос консолидации земельных активов.

«На территориях, нуждающихся в обновлении, часто могут быть несколько собственников, а процедура согласования с каждым из них условий изъятия и компенсаций могут затянуться на длительный срок. Кроме того, КРТ обладает достаточно длительными сроками, а значит требует стабильной и предсказуемой экономической обстановки для минимизации рисков», — объясняет эксперт.

Тем не менее, по его словам, крупные застройщики, у которых есть соответствующий запас прочности, пользуются КРТ для извлечения прибыли. Это длинные инвестиции, которые могут поддерживать оборот и ликвидность крупных игроков.

Среди основных проблем при реализации проектов КРТ глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев выделяет высокий порог входа, который часто отпугивает небольших застройщиков: требуются значительные инвестиции, сложное проектирование и компетенции сразу в нескольких областях — от разработки жилых кварталов до планирования торгово-развлекательной инфраструктуры и спортивных объектов.

«Любая ошибка в расчетах окупаемости или неточный анализ будущих нагрузок может обернуться потерями для компании. В регионах эти риски усиливаются непредсказуемостью спроса и отсутствием развитой традиции общественных обсуждений», — отмечает эксперт.

Работать с территориями КРТ могут не все девелоперы, соглашается генеральный директор, основатель Atomic Capital Александр Зайцев. Во-первых, этот процесс предполагает либо наличие собственных средств, либо кредитных на выгодных условиях, позволяющих реализовывать проекты достаточно длительного цикла. В Воронеже, например, проект в районе улицы Димитрова рассчитан на десятилетие.

«Во-вторых, девелоперу приходится нести дополнительные расходы по сносу жилья. В-третьих, на застройщика ложатся дополнительные социальные обязанности по переселению граждан с территории и созданию соответствующей инфраструктуры в случае необходимости», — продолжает эксперт. К примеру, в Воронеже в рамках проекта КРТ на площадке, ограниченной улицами Солнечная, Беговая и переулком Солнечный, помимо жилых домов предусмотрено строительство еще двух детских садов.

Кроме того, практически все регионы в той или иной мере сталкиваются с проблемами финансирования. Зайцев отмечает, что частично ее призвано решить постановление правительства №1685, утвержденное в ноябре 2024 года. Однако документ предполагает адресную поддержку субъектов с низкой бюджетной обеспеченностью или с действующими индивидуальными программами социально-экономического развития. Регионы Черноземья к ним не относятся.

Другая распространенная проблема — это взаимодействие с гражданами. Федеральные рамки достаточно широкие: жильцы могут либо дождаться реализации проекта, либо получить другое жилье или деньги согласно рыночной оценке. Но не всегда такие варианты могут устроить всех жителей. Причем на территориях комплексного развития могут находиться не только квартиры в собственности, но и, например, комнаты в коммуналке или частные дома с участками.

«Есть еще и специфическая проблема, на которую в начале прошлого года указали представители Липецкой и Тамбовской областей, это то, что есть определенная трудность в реализации проектов с учетом границ зон культурного наследия. Это очень важная проблема, поскольку новая застройка должна преображать городской пейзаж в лучшую сторону и учитывать те объекты, которые уже есть и сносу не подлежат», — подытожил Зайцев.

Фото: РБК Черноземье

Необходимость изменений

Регионы Черноземья обладают огромным потенциалом для реализации КРТ, считает заместитель комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, председатель общероссийской общественной организации «Парки России» Сергей Буторин. По его словам, ЦЧР занимает почти 1% всей территории страны, обладает мягким климатом, удобной логистикой и высоким спросом на качественное жилье. Все это делает макрорегион приоритетной зоной для девелоперов. Однако, несмотря на высокую привлекательность, этот механизм требует доработки и адаптации под региональную специфику.

«Для успешной реализации КРТ в регионе необходимы изменения в законодательстве, ускорение согласовательных процессов и программы господдержки. Если эти меры будут внедрены, регион сможет привлечь миллиарды рублей инвестиций и создать современные, удобные для жизни города», — уверен эксперт.

Сенатор от Липецкой области Евгения Уваркина напомнила, что с 1 марта 2025 года вступают в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся КРТ. Они решили многие вопросы, возникающие при реализации таких проектов. Но это не значит, что новые изменения больше не нужны.

«Развивая любые проекты в регионах, мы обязательно должны учитывать их специфику и особенности. Но есть и базовые законодательные вещи, которые смогут упростить внедрение механизмов КРТ», — комментирует Уваркина. По ее мнению, в первую очередь необходимо упростить процедуру согласования и изменения генеральных планов в части дальнейшего сокращения сроков и бюрократических барьеров. Например, автоматизировать процесс согласования через цифровые платформы.

Также необходимо закрепить четкое распределение ответственности между застройщиками и властями касательно механизма передачи построенных социальных объектов на баланс муниципалитетов. Это позволит избежать задержек или споров о финансировании содержания таких объектов после завершения строительства.

«Включение расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами инфраструктуры — важный шаг, который также отражен в новом законе. Однако эти показатели должны быть адаптированы под специфику каждого региона. Например, для малонаселенных территорий может потребоваться корректировка нормативов. Мы должны учитывать эти моменты и особенности», — считает сенатор.

В числе необходимых законодательных изменений Уваркина также обозначила введение налоговых льгот или субсидий для компаний, строящих социальную инфраструктуру и помогающих решить проблему аварийного жилья.

С проектной точки зрения КРТ важно привлекать сильных архитекторов для разработки мастер-планов развития территории, считает Стариков. В долгосрочной перспективе именно этот стратегический документ ложится в основу разработки ППТ (проект планировки территории).

«С правовой точки зрения есть возможность оптимизации процедур согласования в работе с собственниками, в том числе с использованием онлайн-платформ. Защита интересов жителей и создание условий инвесторам выгодны и в контексте улучшения качества городской среды, — отмечает эксперт. — С административной точки зрения есть потенциал активной цифровизации данных процессов, что позволит сделать его более прозрачным и понятным. Это поможет привлечь много «спящих» инвесторов, которые пока не понимают механизмов реализации КРТ из-за их сложности».