«Жилье не для тех людей». О причинах конфликтности городской среды

Фото: pixabay.com

Вопросы развития городской среды появились в градостроительной повестке относительно недавно — в 2015 году. Предшествующее этому десятилетие прошло под знаком повышения доступности жилья за счет кратного увеличения объемов жилищного строительства. Поставленную задачу, как отмечают эксперты, можно было считать успешно выполненной, если бы не одно «но». За последние 10 лет средняя площадь вводимой единицы жилья на российском рынке сократилась примерно на 15 кв. м и составляет сегодня 55 кв. м. В странах с более высоким уровнем благосостояния усредненная площадь «доступного» жилья начинается от 100 кв. м на домохозяйство. Стресс-фактор последних двух лет обострил рефлексию «низов» относительно комфортности пространства обитания и его обеспеченности базовыми инфраструктурными и рекреационными благами. Но и поставленные «сверху» масштабные задачи по введению 120 млн кв. м жилья в год никто не отменял. Как сбалансировать цели жилищной и градостроительной политики, которые пока живут в разных измерениях и регулируются разными органами и уровнями власти, и не допустить окончательного клинча между качеством и количеством жилья?

«Плохое жилье — социальная бомба»

Инструменты развития городской среды, которыми сегодня оперируют, пытаются догнать уходящую эпоху, в то время как обитатели этой среды давно живут в другом мире и ведут другой образ жизни, считает советник главы Республики Башкортостан по вопросам развития общественного пространства и городской среды Ольга Сарапулова. Стрессовая ситуация последних лет стала лакмусовой бумажкой всех проблем в градостроении — недостаточного для личного пространства всех членов семьи метража квартир, нехватки рекреационных пространств, малой мобильности общественного транспорта. Но осознание необходимости переходить к перспективному планированию городов пока не дает ответа на вопрос, где пролегают пути этого перехода. Базы, с которой можно стартовать в инновационное управление градостроительной практикой, за все эти годы не создано, считает эксперт. Это и порождает у специалистов в городском планировании фундаментальный вопрос о своей роли — дожидаться ли окончательного коллапса в этой сфере или пытаться «причинить добро», несмотря ни на что?

«Города застраиваются так, будто в них живут рабочие»

Сегодня мы имеем парадоксальное возвращение на новом техническом уровне доиндустриального принципа «где живем, там и работаем», отмечает политолог Екатерина Шульман. Многоквартирные дома, стоящие посреди пустоты, были жильем для промышленных рабочих, улучшенными бараками, в которых люди ночевали, завтракали и ехали на работу. Человек индустриальный своих домочадцев видел только по выходным. Пандемия же локализовала человека в его районе, вынудив жить и работать в одном месте. Города стали распадаться на «микрозоны», и переход в онлайн только усиливает этот процесс. Для этой новой реальности построенное жилье оказалось очень непригодным, потому что предназначалось для других людей и другого образа жизни. Но смена действующих лиц для застройщиков прошла незамеченной — города продолжают застраиваться так, будто в них живут рабочие.

Пандемия продемонстрировала и то, насколько ограничены наши возможности реализовать разные форматы проживания в городской среде, замечает Ольга Сарапулова. У нас отсутствует цивилизованная, в нормальной транспортной доступности субурбия, потому что последние 20 лет территории, которые можно было осваивать в интересах предпочитающих загородный образ жизни, развивались как типовые многоэтажные пригороды. Российские города однообразны и с точки зрения правовых форматов владения недвижимостью, дополняет исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. У нас есть практически один тип проживания — в квартире, находящейся в собственности, и отсутствует институционализированное арендное жилье, хотя спрос на него есть, и рынок теневой аренды — лучшее тому доказательство. Девелопмент все еще ориентирован на воспроизведение старой модели кондоминиумов, которые крайне плохо управляются из-за трудностей принятия коллективных решений по причине отсутствия социальных связей между жильцами. Эти люди никогда не соберутся вместе и не зададут вопрос, как управляется их дом, они предпочтут платить, сколько попросят, и точно не возьмут свой дом в управление, замечает Екатерина Шульман. Но эти пространства без среды, без сообществ, откуда люди уезжают при первой же возможности — это не просто плохое жилье, это социальная бомба, которая в какой-то момент может активироваться, отметила политолог.

Впрочем, признают эксперты, предпочтения потребителей в сфере градостроения — тонкий и парадоксальный момент. Согласно многим опросам, 66% процентов граждан хотели бы жить в собственном доме, но и результаты не менее авторитетных фокус-групп выдают тот самый панельный дом стандарта П-44Т. Так, по мнению экспертов, и выглядит потребительский «вкус», сформированный рынком в отсутствие альтернатив и примеров нормального устройства городской среды.

«Уровень градостроительной конфликтности в городах увеличился в разы»

«Институт экономики города», ведущий статистику градостроительной конфликтности, констатирует, что за последние три года она увеличилась практически вдвое, притом что в ней учитывается лишь формализованное количество судебных споров по отношению к активности градостроительных процессов. И это — лишь верхушка айсберга, потому что огромное количество конфликтов вообще не имеют выраженной юридической формы и их сложно мониторить. Нарастание градуса напряженности вокруг градостроительного устройства отмечает и политолог Екатерина Шульман: после 2017 года протестная активность по вопросам городской среды и благоустройства вытеснила из повестки трудовые конфликты и споры. Очевидно и то, что с развитием правоприменительной практики закона о комплексном развитии территорий конфликтность темы будет только расти.

Татьяна Полиди считает, что прикладным инструментом в решении нарастающих проблем в этой сфере должно стать повышение роли градостроительного планирования в управлении пространственным развитием. Процесс уже начался — практически во всех муниципальных образованиях сформирован базовый пакет соответствующих документов, но есть много вопросов к их полномочной части и практике применения. Зачастую они регламентируют лишь узкий спектр вопросов и постфактум фиксируют появление крупных градостроительных проектов, которые нигде не были предусмотрены и никем не обсуждались. Не внушает оптимизма и вектор на усиление централизации в городском регулировании и сокращение полномочий муниципалитетов. От того, какой «вес» в профессиональном сообществе получат нормативные акты в градостроении, во многом будет зависеть, сложится ли практика публичного и правового градостроительного планирования и общественного договора или эти процессы по-прежнему будут набором отдельно взятых решений в рамках ручного управления, подчеркнула эксперт.

«Нужны рычаги социального участия»

Справедливости ради стоит отметить, что тема городского обустройства конфликтна по своей сути, отмечает Екатерина Шульман. Любые изменения среды, даже если они к лучшему, — всегда тяжелое испытание, поэтому некоторое число недовольных и возражающих граждан — это и есть вариант нормы, от которого нужно отталкиваться. Вместо избегания конфликта необходимо искать пути его модерации. Законом предусмотрены такие механизмы социального участия, напоминает Татьяна Полиди — это общественные слушания и местное самоуправление, но пока они недооценены и преподносятся больше как источник конфликтов. Расширение полномочности ТСЖ по отношению к городской земле также может мотивировать граждан занять проактивную позицию в отношении вопросов благоустройства и самоуправления, отмечает Екатерина Шульман. Именно эти меры могут предупредить определенные риски и противоречия и обойти острые углы при принятии важных градостроительных документов.

«Это лечится только конкуренцией»

Развитие конкуренции в строительстве — едва ли не единственный путь к нормальной городской среде и жилищной политике, уверена Татьяна Полиди. Сегодня эта индустрия, по данным Росстата, — одна из самых неэффективных отраслей. За последние 10 лет производительность труда здесь сократилась на 10% при среднем росте в промышленности на 13%, в обработке — на 22%, в сельском хозяйстве — на 34%, отметила эксперт. Также низок и уровень проникновения инноваций в строительную сферу — все это не приветствуется на рынках с высокой концентрацией, где доминируют игроки с 20-30-летним «стажем». К этому добавляется еще одна «малозаметная язва» нашего политического устройства, по выражению Екатерины Шульман, — перепредставленность застройщиков в органах власти, что и приводит к негативным последствиям и лечится только политической и экономической конкуренцией.

На рынке уже есть примеры компаний, отметили эксперты, которые смотрят на свой бизнес «не как на груду кирпичей», а несут с собой новые подходы к архитектурной и градостроительной среде и становятся маркетмейкерами нового времени. Но стимулирование здоровой конкуренции и через нее — обновление отрасли — комплексный и стратегически важный вопрос, который еще требует осознания в коридорах власти.