Воронежский рынок вторичного жилья активизируется на фоне снижения ставок
При этом новостройки и ИЖС остаются под давлением из-за ужесточения льготных программ, считает руководитель службы недвижимости «Сота»
Фото: РБК Черноземье
В мае 2026 года объем сделок на вторичном рынке жилья в Воронежской области вырос на 40–45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Об этом в интервью РБК Черноземье рассказал руководитель службы недвижимости «Сота» Илья Мариничев.
По его словам, оживление рынка обусловлено двумя ключевыми факторами: выходом ипотечного кредитования из «запретительной зоны» и оттоком средств граждан с банковских депозитов в реальный сектор экономики.
«На пике ставки по ипотеке достигали 30%, сейчас они составляют 18,5–19%. Это по-прежнему высокие ставки, но они уже не запретительные, и мы наблюдаем определенный поток сделок на этих условиях», — пояснил Мариничев.
Эксперт также отметил, что за последние 2–3 месяца начался отток средств населения с депозитов, поскольку доходность по вкладам перестала быть привлекательной. При этом вторичный рынок демонстрирует высокую устойчивость даже в кризисные периоды: год-полтора назад, когда ипотека практически отсутствовала, объем сделок оставался значительным за счет собственных средств покупателей.
«Жилищный вопрос — это социальный вопрос: дети женятся, семьи расширяются, и люди покупают жилье, в том числе за свои деньги», — добавил эксперт.
ИЖС и новостройки: давление сохраняется
В отличие от «вторички», сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) чувствует себя заметно хуже из-за зависимости от льготной ипотеки и кредитов, с получением которых сейчас возникают сложности. Однако в ИЖС сохраняется большой объем покупок за собственные средства, особенно когда речь идет о недорогих объектах или объектах ниже рыночного уровня.
Наиболее сложная ситуация, по оценке эксперта, складывается на рынке новостроек. Этот сегмент сильно завязан на льготную ипотеку, условия которой становятся все более жесткими. Первый этап изменений завершился к 1 февраля 2026 года. Сейчас наблюдается мини-всплеск получения кредитов, однако с 1 октября получить ипотеку станет значительно труднее, а объем льготных сделок снизится.
«Новостройка без льготной ипотеки остается один на один с ценами. В среднем по стране цены на новостройки на 23% выше, чем на вторичном рынке. В нашем регионе разрыв чуть меньше, но все равно составляет 15–20%», — отметил Мариничев.
При этом если покупатель вынужден брать рыночную ипотеку, ему приходится выбирать между качеством и современными проектами, с одной стороны, и существенной разницей в деньгах — с другой. Поэтому новостройки находятся под давлением, и их перспективы пока неочевидны.
Структура ипотеки меняется
Мариничев также отметил серьезные изменения в структуре ипотеки. Если ранее соотношение рыночной и льготной ипотеки составляло примерно 20 на 80% не в пользу рыночной, то сегодня оно приближается к 40 на 60%. По его оценкам, во втором полугодии доли могут сравняться — примерно 50 на 50%.
Сдвиг происходит за счет снижения выдач по новостройкам и роста рыночной ипотеки на вторичном рынке. При этом суммы кредитов пока невелики: при ставке 19% на полную стоимость решаются немногие, однако займы от 1 до 2 млн руб. становятся регулярными. В сегменте новостроек активно используются рассрочки от застройщиков, акции и ярмарки, которые позволяют не снижать рыночную цену, но обеспечивать объем продаж.
«Если вторичный рынок чувствует себя так уверенно при ставке ипотеки 19%, то что будет, когда ставка снизится до 12–13%? Перспективы здесь хорошие», — резюмировал Илья Мариничев.
В начале 2026 года прогнозировалось, что снижение ставки по рыночной ипотеке с 21 до 16% может сократить ежемесячный платеж за однокомнатную квартиру в Воронеже с 52,6 тыс. до 41,2 тыс. руб. — на 21,7%. Такие расчеты приводили эксперты на основе данных Минфина. В абсолютном выражении снижение в Воронеже оценивалось в 11–14 тыс. руб., что сопоставимо с Екатеринбургом, Новосибирском и Ростовом-на-Дону. Для сравнения: в Москве платеж мог сократиться на 44,5 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — на 25,3 тыс. руб.