Спасти и сохранить. Как изменилась аренда складов в Черноземье
В этом году часть запланированных проектов по строительству складских комплексов в макрорегионе, скорее всего, будет отложена
Фото: ru.freepik.com
За прошедший год в логистике произошли кардинальные изменения. На рынке складской недвижимости наблюдается снижение девелоперской активности: инвесторы медлят с принятием решений и корректируют сроки строительства заявленных проектов. Об этом и других трендах на складском рынке Черноземья — в нашем материале.
О делах и намерениях
В Черноземье эксплуатируется почти 947 тыс. кв. метров или 2,5% от общего объема складской недвижимости России, подсчитали в Knight Frank. Основные предложения формируют Воронежская область (на нее приходится 60%) и Курская область (21%). В остальных регионах значительно меньше: Липецкая область располагает 9% от общего объема площадей, Белгородская — 4%. По 3% находится в Орловской и Тамбовской областях.
Руководитель практики управленческого консалтинга группы «Деловой профиль» Олег Пахомов отмечает, что в течение двух с половиной лет темпы роста рынка складской недвижимости в макрорегионе почти вполовину превышали среднероссийские. В этот период вводились одни из крупнейших объектов: в июне 2022 года в Новоусманском районе Воронежской области открылся распределительный центр федеральной торговой сети «Порядок» (92 тыс. кв. м), недалеко от воронежского аэропорта ввели в эксплуатацию складской комплекс класса «А» компании 3PL Logistic (20 тыс. кв. м.). По данным аналитика, объем предложения складской недвижимости в регионе сейчас составляет 500 тыс. кв. м., из которых почти 30% занимает логистический комплекс «ABC-Электро» в Рамонском районе.
В Курской области сосредоточено около 90 тыс. кв. метров складских площадей, из них 45% принадлежит распределительному центру X5 Retail Group, открытому в прошлом году в облцентре. По оценкам Пахомова, в Липецкой области около 200 тыс. кв. м. складских помещений: например, 36% от всего объема занимает логоцентр объявившей об уходе итальянской компании Indesit, активы которой оперативно приобрела турецкая Arcelik.
За последние пару лет местные инвесторы заявили о проектах на сумму 31,3 млрд рублей, посчитали специалисты группы «Деловой профиль». Среди примеров — распредцентр Wildberries в Курской области за 7,5 млрд рублей, логистический комплекс класса «А» тамбовской АО «Октябрьское» в Липецкой области за 2,3 млрд руб, фулфилмент-центр для маркетплейса AliExpress в Воронежской области с инвестициями более миллиарда.
Бизнес в борьбе за площади
Как отмечают эксперты, уход иностранных компаний и трансформация цепочек поставок, разумеется, меняют структуру сделок аренды и продажи в спекулятивных и BTS-проектах (built-to-suit — строительство объекта для конкретного клиента — прим. ред. РБК Черноземье). На освободившиеся места теперь засматриваются отечественные компании.
_«Негативные тренды, вызванные волной антироссийских санкций, несколько изменили структуру спроса на складскую недвижимость. После ухода из России крупнейших логистических компаний — UPS, DB Schenker, DHL — высвободились арендуемые ими складские площади класса «А». При этом у других арендаторов появилась возможность переехать в складские помещения классом выше. И спрос на площади класса «А» по-прежнему остается высоким, в то время как класс «С» пользуется очень низкой популярностью», — говорит руководитель практики управленческого консалтинга группе «Деловой профиль» Олег Пахомов._Однако снижения арендных ставок на складские помещения ожидать не следует. На рост цены повлияют темпы инфляции, которые по итогам текущего года могут составить 12-15% годовых, считает эксперт.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко уточняет, что на региональном рынке объем доступных помещений остается на невысоком уровне — и серьезных перемен здесь не ожидается. Так, в Белгородской области лишь 1,9% являются вакантными. В таких регионах, как Липецкая, Орловская и Тамбовская области, все площади либо заняты, либо их доля не превышает 1% от общего объема предложения. Во многом это объясняется превалирующим количеством складов, построенных под нужды собственников, и лишь небольшим объемом спекулятивных объектов. Например, в Липецкой области порядка 75% площадей используются под собственные нужды компаний. В Курской и Воронежской областях доля свободного места с учетом субаренды не превышает 6%. Таким образом дефицит качественного складского предложения сохраняется.
Согласно исследованию Knight Frank, в стране на фоне роста доли вакантных площадей наблюдается замедление роста стоимости аренды. Значение ставки аренды выросло на 2% с начала года, вместо 32% по итогам 2021 года. Средняя арендная ставка в Воронежской области достигла 5 300–5 400 руб./кв. метров в год. Аналитики Nikoliers назвали воронежский рынок лидером по размеру ставок аренды на складские помещения по итогам первого полугодия 2022 года (5 200 руб./кв. метр в год), он уступил лишь Владивостоку с разницей 50 рублей.
Смена форматов
Компании e-commerce в последние два года являлись основными драйверами складского рынка — только в прошлом году на него пришлось более 80% от общего объема сделок, по данным консалтинговой компанией Nikoliers. Однако если раньше рынок развивался за счет маркетплейсов, то в первом полугодии 2022 года доминирующую долю спроса формировали компании, специализирующиеся на розничной офлайн-торговле. Тенденция говорит о том, считают аналитики, что компании электронной коммерции временно скорректировали планы по развитию в регионах России, в то время как ритейл, напротив, наращивает темпы экспансии.
Однако масштабный рост онлайн-торговли все же значительно увеличил спрос на помещения для дарксторов и пространства, отводимые под обслуживание онлайн-заказов, отмечают в «Деловом профиле». За последние два года количество складов такого формата выросло более чем в сотню раз и насчитывает свыше 2,2 тыс. точек по РФ. В перспективе на локальном рынке будет развиваться новый для Черноземья формат — индивидуального складского хранения «self-storage», который представляет собой совокупность мини-складов (боксов, комнат, ячеек), сдаваемых в аренду и предназначенных для хранения личных вещей населения и собственности мелких предпринимателей. Сегодня склады индивидуального хранения в основном сконцентрированы в Москве (250 тыс. кв. м.) и в Санкт-Петербурге (70 тыс. кв.м.). В Черноземье, по прогнозам Олега Пахомова, такие площади могут появиться в ближайшие два-три года.
Заморозка проектов
Аналитики ожидают сокращения объемов строительства складов — рост процентных ставок по кредитам уже заставил инвесторов пересмотреть свои планы. При этом реализация проектов, находящихся в высокой степени готовности, скорее всего, будет завершена, в то время как строительство новых объектов приостановится. К примеру, в скором времени ожидается ввод в эксплуатацию воронежского распределительного центра «Магнит» (22 тыс. кв. м.) А проекты по строительству оптово-распределительных центров (более 150 тыс. кв. м.) и общей стоимостью 9 млрд рублей в Тамбовской и Орловской областях уже остановлены.
«Итоги 2022 года на рынке складской недвижимости будут всего на 10-15% ниже показателей предыдущего года, в большей степени благодаря тому, что ввод в эксплуатацию некоторых складских площадей откладывался до нахождения арендаторов из-за стремления девелоперов избежать уплаты лишних налогов, — полагает Пахомов. — Однако в ближайшие полтора-два года экономическая ситуация в Черноземье вряд ли улучшится, и темпы роста производства и торговли будут продолжать снижаться, поэтому объемы строительства новых складов в 2023 году могут снизиться вдвое».
Основным рынком складской недвижимости в макрорегионе по-прежнему останется Воронежская область, резюмирует региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко. Здесь будет сконцентрирован основной спрос на качественные складские помещения и реализован наибольший объем площадей среди всех регионов Черноземья.
В то же время нельзя исключать, что уже в следующем году могут появиться как новые проекты логистических хабов, так и новые центры поставок. На примере перестройки логистики в текущем году, к которой привели сбой импорта и усиленный интерес отечественных бизнесменов, мы видим — ситуация меняется достаточно быстро.
Подписывайтесь на РБК Черноземье: «ВКонтакте», Яндекс. Дзен, RuTube, Telegram.
