Строительство без комплексов. Редевелопмент в развитии экономики города
За последние годы термин редевелопмент в России стал восприниматься несколько однобоко в рамках нескольких наиболее очевидных концепций. Впрочем, обновление индустриальных территорий подразумевает далеко не только формирование арт-пространств, открытие кафе или создание апартаментов. Бывшие промышленные площадки могут стать отличной базой для реализации проектов комплексного освоения территорий с передовым производственным, научно-техническим и деловым функционалом.
Из крайности в крайность
Пассионарность нашего народа сложно переоценить, что зачастую приводит к различным крайностям. Так, в прошлом веке, в России хотели индустриализировать решительно всё и всюду. Действительно, идея создания одной большой страны-фабрики на определенных этапах исторического пути принесла огромные дивиденды, но в ней было заложено и множество недостатков. Интенсивное строительство объектов промышленности советский период привело к появлению множества крупных предприятий, масштаб которых сегодня стал избыточным. К тому же их выпускающие мощности во многом утрачены или попросту морально устарели с точки зрения организации технологических процессов и экологии.
В постсоветскую эру бизнес ухватился за другую радикальную идею – избавиться от любого промышленного наследия и сделать экономику почти полностью сервисно-ориентированной. Истина же, как всегда, находится где-то посередине. Освобожденные или используемые с низкой степенью эффективности промышленные здания и территории необходимо приспосабливать к экономике 21 века в различном ключе. Речь в данном случае идет не только об услугах и перераспределении добавленной стоимости, но и производстве, научной деятельности, создании мультипликативного эффекта. Сегодня умение работать, обучать, изобретать и исследовать в автономном режиме становится стратегически важным для бизнеса. Схемы участков, инженерная база и конструктив промышленных площадок являются прекрасным фундаментом для быстрого развития многофункциональных кластеров в формате КРТ.
На волне всеобщей индустриализации в начале прошлого века появился новый тип общественного пространства, предназначенного для отдыха трудящихся. Рабочие клубы и дворцы культуры были рассчитаны городское сообщество профессионалов. Такие места могли быть похожи на огромные заводские пространства со свободной планировкой и разнообразным набором функций, направленных на коллективное творчество в свободное от работы время. В постиндустриальный период истории такие объекты были переориентированы на среднего потребителя, и стали тесно связаны с коммерческой инфраструктурой, как опорой малого бизнеса в сфере услуг. Формат современного технопарка можно считать следующим шагом в развитии городских общественных пространств. Отвечая на вызовы времени, приходится концентрировать в одном месте все больше функций, оставляя место для непредсказуемых сценариев использования.
Пламя из искры
Промышленные территории в некоторых городах занимают до 25% от их территории, а грамотная и сбалансированное реновация, освоение и последующее использование стало одним из крупнейших вызовов для современной урбанистики. Постиндустриальное решение проблемы промзон традиционно было связано с выводом предприятий на окраины с целью освобождения дорогой и востребованной земли ближе к центральным районам. Опыт показывает, что наряду с плюсами, такое решение имеет ряд минусов в виде джентрификации земель (реконструкции с последующим удорожанием площади — прим. РБК Черноземье) ближе к центру и маргинализации среды в отдаленных районах.
Сегодня более перспективной можно считать децентрализованную модель развития агломераций, суть которой заключается в равномерном распределении локальных точек притяжения с высоким качеством среды повсеместно и независимо от функции той или иной зоны. Такой подход позволяет существенно повысить качество жизни людей без необходимости тотальной реконструкции и благоустройства всей площади города.
Редевелопмент такого рода способен не только объединить внутри себя деловой и образовательный функционал, стать ядром развития прилегающих территорий, но и целых отраслей городской экономики. При этом сегодня передовые стандарты организации безопасных и экологичных производств позволяют создавать высокотехнологичные «зеленые» предприятия.
Дело в том, что современные производства и промзоны уже не несут в себе серьезной опасности для окружающей среды, из-за которой их было принято выносить за границы населенных пунктов. Крупные предприятия аккумулируют вокруг себя рабочие места, а значит и следствие, коммерческую, общественную инфраструктуру. Таким образом, правильным сценарием развития событий для современных промышленных территорий может стать размещение внутри них популярных общественных пространств. Они будут привлекать не только сотрудников технопарков, но и сторонних посетителей, сделают промышленные кластеры частью полноценной городской ткани.
На базе подобных проектов достаточно просто организовать тесное сотрудничество с ведущими техническими вузами страны, оборудовать образовательные классы, просторные аудитории для обмена опытом между сотрудниками и студентами, лаборатории для разработки и испытаний новой продукции.
Впрочем, для того чтобы площадка действительно вписалась в современную экономику и стала важной частью комфортной городской среды ее пространство необходимо благоустраивать и насыщать различными сервисами. Современный мир пропитан маркетингом, а имидж зачастую не менее важен для успеха, чем объективная эффективность. Архитектура и дизайн являются сильнейшими имиджевыми драйверами. Когда-то именно нестандартная офисная архитектура, работа с пространством и средой во многом позволили быстро сделать IT-сферу настолько популярной. Каждый захотел выучиться на программиста и работать в офисе «как у Google».
Сходный подход может отлично сработать и в других сферах экономики. Для привлечения внимания студентов, молодых специалистов, инвесторов и общественности к передовой науке и производственной сфере, определенным бизнес-секторам необходимо создавать удобные и красивые площадки. Так мы сможем избавиться от депрессивного и скучного образа промышленности, укрепившегося в сознании за последние 30 лет.
Архитектура и характер редевелопмента в данном случае должны продуцировать мысль: «я хочу здесь работать». Одним из инструментов работы с пространством масштабных объектов цехового типа, к примеру, может быть создание в них разноформатных общественных зон, которые способны стать новым ядром жизни всего кластера. К тому же подобные пространства отлично справляются с функцией формирования имиджевой составляющей кейса, а из-за особенностей зданий с большим шагом колонн и открытыми планировкам таким зонам можно придать практически любые форму и характер.
Песнь стали и офисной бумаги
Международный опыт работы на данном направлении наглядно демонстрирует возможность создания высокоэффективных точек экономического роста и сохранения исторического наследия. Например, редевелопмент бывшего консервного завода в португальском городе Матозиньюш стал ядром плана комплексного обновления для целого квартала. Проект архитектора Альваро Сизы отдает дань коллективной памяти общества, оставляя визуальные отсылки к различным периодам истории квартала и строительным вмешательствам. Новые конструктивные элементы органично дополняют ранее существовавшие, а многофункциональная застройка предназначена под медицинские лаборатории, поликлиники, офисы, коммерческие помещения. Такой подход к созданию визуального образа отсылает к архитектуре персонального компьютера, где площадка выступает в качестве материнской платы, на которой компактно расположены различные современные элементы и узлы управления системой.
При этом редевелопмент в формате КРТ необязательно должен быть связан с одновременным вливанием огромных инвестиций и форсированными сроками строительства. Работу этапами или очередями можно гибко регулировать в зависимости от функциональной программы комплекса. Такая стратегия будет максимально эффективной в случае освоения крупнейших промышленных площадок, которых достаточно в нашей стране. Именно так поступили в случае со сталелитейным кластером Sulzer в швейцарском городе Винтертур, занимающим почти треть его территории. Переориентация этих земель ведется уже более двадцати лет. Город и инвесторы ищут наиболее интересные и перспективные точки на карте, работают с ними, увеличивают эффект синергии и переходят к новым локациям. Внутри Sulzer за это время появились компактные современные производства, научные лаборатории, общественные и образовательные площадки, ритейл и даже жилье. При этом многие огромные промышленные здания с внушительными мостовыми кранами на рельсах и гигантскими дизельными двигателями остаются нетронутыми, являясь символическим свидетельством золотого века швейцарского машиностроения. Современная архитектура шаг за шагом вдыхает новую жизнь в это место, сохраняя артефакты и дух старины, отдавая дань истории.
Пивоварня Kingway стала народным символом промышленного подъема и изменения истории китайского города Шэньчжэнь, особенно для рабочих-мигрантов, стремящихся осуществить свои мечты в этой приграничной колыбели экономических реформ. В бюро URBANUS создали план комплексного обновления этой площадки, которой объединит символизм с практичностью. Специалисты бюро уверены, что такое наследие не должно стать просто еще одним потребительским продуктом постиндустриальной эпохи. Поэтому они предложили концепцию «самовосстановления», стремясь сохранить архитектурную эстетику, коллективную память и внутренние характеристики пивоварни в дизайне. Площадка должна одновременно стать и небанальным общественным центром, и музеем, и функциональной единицей для наглядной демонстрации технологий производства данного напитка.
В России сегодня также настал момент, когда и бизнес, и власти, и пользователи готовы сообща работать над такими концепциями. Например, в Тюменской области вскоре планируется провести реновацию тюменского завода ДСК-500. На его базе будет создан промышленный технопарк с современными площадками для производства, инжиниринга, науки, образования. Формирование такой инфраструктуры позволит усилить позиции региона в глобальной борьбе за таланты и инвестиции. Для разработки архитектурной концепции этого масштабного проекта проводится международный конкурс, в котором приняло участие и наше бюро.
Важно подчеркнуть, что современный редевелопмент в формате КРТ и реализация технопарков предполагает далеко не только создание новых рабочих мест и передовых производств. Это еще и формирование важных общественных центров районного и даже общегородского масштаба.Так, южную часть участка, которая выходит тюменскому озеру Песьяное рядом с ДСК мы предложили превратить в ландшафтно-рекреационный парк, насыщенный общественными зонами и объектами. В совокупности с многофункциональным наполнением самого технопарка, вся территория должна стать местом притяжения для жителей прилегающих районов. Центральным местом притяжения должна стать выставочная площадь, для проведения массовых мероприятий.
Другой интересный пример в данном контексте — проект комплексного редевелопмента территории Московского завода автотракторной электроаппаратуры, который разработан нашим бюро по заказу владельцев предприятия. Участок площадью 5.1 га расположен в ЮАО на улице Подольских Курсантов. Исходя из концепции, на нем предполагается создавать современный научно-производственный кластер с развитой инфраструктурой, который станет ядром проекта комплексного развития территорий. Проект разработан с учетом мировых стандартов организации безопасных и экологичных производств. Идея состоит в запуске высокотехнологичных «зеленых» предприятий, которые не понадобится выводить за границы города.
Бывшие промышленные объекты и территории можно и нужно использовать в актуальном контексте, искать новые формулы функционального микса. В прошлом десятилетии в старых фабриках активно открывались магазины, пять лет назад — офисы, а еще вчера мастерские с культурными пространствами. Сегодня же сработать может сочетание всего вышеперечисленного с добавлением высокотехнологичных производств, лабораторий, учебных центров. Гибкость редевелопмента позволяет держать руку на пульсе проекта непосредственно в рамках его реализации, тасовать функции объекта, корректировать пропорции для поддержания эффективности модели. Рецепт успеха — это адаптивность в сочетании с полифункциональностью.
Об авторе
СЕРГЕЙ ТРУХАНОВ
руководитель архитектурного бюро T+T Architects
Точка зрения автора может не совпадать с мнением редакции.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
