Кредитов меньше, цены выше: какова ситуация на рынке недвижимости в ЦЧР

Фото: ru.freepik.com

Количество ипотек, выданных в Черноземье за первый квартал, уменьшилось на 14,7% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Если в январе-марте прошлого года жители ЦЧР получили 17,9 тыс. ипотечных кредитов, то в этом — 15,3 тыс. Также снизился и их общий объем, который составил 48 млрд рублей, что на 3,76% меньше аналогичного показателя за прошлый год.

Ипотечный портфель Черноземья

Общее количество кредитов в первом квартале 2023 года сократилось повсеместно. В Курской области на 4% (выдано 2243 кредита), в Белгородской, Липецкой и Тамбовской областях — на 8% (2954, 2123 и 1625 кредитов соответственно), в Орловской — на 15% (1527 кредитов). Динамика же объемов выдачи в регионах разная. Сокращение на 0,5% зафиксировано в Липецкой области, в Орловской — на 4%, а прирост наблюдается на Белгородчине (+6%), Тамбовщине (+0,5%) и в Курской области (+7%).
 

Антилидером рейтинга по обоим критериям стала Воронежская область. Здесь общее количество по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 25%, а объем выдачи за сравниваемый период сократился на 15%. Хотя абсолютные показатели в регионе максимальны: выдано 4785 кредитов на 15,1 млрд рублей. В этом же регионе вырос и средний размер выдаваемого кредита (с 3 млн на начало года почти до 3,2 млн на конец первого квартала), — рассказали в пресс-службе ГУ Банка России по ЦФО.

«Пик количества выданных ипотечных кредитов приходится на 2021-2022 годы, когда многие граждане получили возможность оформить льготный кредит по программам, разработанным Минстроем России и Дом.РФ, — льготная ипотека на новостройки, семейная ипотека, использование маткапитала, сельская ипотека и т.д. Поэтому сейчас наблюдается снижение числа выданных кредитов, что объясняется снижением количества потенциальных покупателей жилья, а также определенной неуверенностью и желанием понять перспективы у части потенциальных заемщиков», — рассказал Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России. Он отметил, что льготные ипотечные программы стали наибольшим стимулом, когда ставка опустилась ниже 10%, а в ряде случаев — 2-3%.

Мартовский бум: о причинах роста

Безусловно, принимая решение о покупке жилья, граждане, в первую очередь, ориентируются на цены. Как следует из аналитического материала, размещенного на сайте «Мир квартир», динамика стоимости квартир на первичном рынке и квадратного метра в регионах ЦЧР в первом квартале этого года была неравномерна. 

Так, в Белгороде цена на квадратный метр увеличилась на 0,7%, в марте на 2,6%, при этом стоимость квартир на первичном рынке в марте упала на 3,3%, хотя в первом квартале в целом поднялась на 2,9%. В Воронеже квадратный метр в первом квартале подешевел на 1,1%, в марте подорожал на 6,5%, в Курске показатели — -1,3% и +2,9% соответственно, в Липецке +1,7% и +9,4%. Что касается стоимости квартир, то в первом квартале в Воронеже цена упала на 8,6%, в марте на 7,9%, в Курске на 3,3% и 2,1% соответственно, в Липецке на 2,1%, а в марте выросла на 7,3%. Максимальные цифры демонстрирует Орел. Здесь в первом квартале кв. м подорожал на 2,4%, квартиры на 6,7%, только за март эти показатели — +11,1% за кв. м и +18,4% за квартиры.

«Разнонаправленную динамику показателей цен в сегменте новостроек по итогам первого квартала мы видим не только в городах Центрального Черноземья, но и в целом по стране. Несмотря на предпринятые ЦБ меры по охлаждению стоимости «первички», в первом квартале новостройки прибавили 2%. Данные аналитиков федерального портала «Мир квартир» говорят о том, что за год стоимость новостроек выросла на 7,7%. В то же время нельзя не отметить, что скорость удорожания теперь «сбавила обороты», по сравнению с тремя последними годами. С 2020 года недвижимость подорожала на 80%, то есть в среднем на 25% в год», — говорит Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру». Он объяснил, что за минувший год льготная ипотека и программы с «околонулевыми» ставками продолжали разогревать рынок новостроек, что и потребовало жесткого вмешательства Центробанка.

Новости компаний

РБК Компании

Крупные оптовые компании региона

Посмотрите крупнейших игроков рынка

РБК Компании

Крупнейшие компании в сфере лесного хозяйства

Посмотрите данные в каталоге по регионам

РБК Компании

Делитесь кейсами вашей компании

Усильте деловую репутацию и покажите эффективность решений на реальных примерах

«А вот чтобы объяснить, почему идет удорожание квадратного метра в марте на фоне падения за квартал, стоит понимать, что аналитики ведут расчеты динамики, опираясь на размер так называемой «базы» (данных за предыдущий период расчетов). Если динамика положительная, то в предыдущий квартал или месяц цены были ниже и наоборот. К примеру, в столице Черноземья Воронеже средняя цена квадратного метра за квартал упала на 1,1%, что говорит о том, что меры регулятора (ЦБ) работают. Но, допустим, в Липецке «квадрат» новостройки прибавил 1,7%, что меньше среднего по стране (2,1%). Можно сделать вывод, что застройщики не торопятся понижать стоимость. Значит, баланс липецкого рынка новостроек еще не сместился в сторону покупателя. Другими словами, нет избытка готовых объектов и высокой конкуренции за покупателя, которая и заставляет девелоперов снижать цены», — прокомментировал РБК Черноземье эксперт.

Руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов уверен, что на стоимость жилья влияет и инфраструктура, окружающая новостройку. Он отмечает значимость зеленых насаждений среди урбанистического пейзажа, по его мнению, они становятся еще одной причиной повышения цен на жилье. «Стоимость квартир в жилых комплексах, проектируемых рядом с парками и скверами, другими рекреационными территориями с озеленением, на 25-30% выше цен на сходные активы без зеленых зон. Данный фактор не кажется очевидным на первый взгляд, но играет важную роль в ценообразовании в сверх урбанизированных региональных центрах, где жители особенно ценят подобные пространства. Кроме того, в рамках одного проекта цена жилья с видом на природный пейзаж на 10-15% больше по сравнению с остальными квартирами», — утверждает глава архитектурного бюро.

Как расплачиваться будете?

Как бы ни обстояла ситуация на рынке и какова бы ни была стоимость жилья, главный вопрос, влияющий на продажи, это платежеспособность граждан. Ярослав Баджурак отметил, что падение средних цен на новые квартиры говорит о том, что увеличивается доля квартир меньшего метража в связи с падением реальных доходов населения. А чтобы продавать возведенные квадратные метры, застройщики уменьшают ценник и предлагают объекты с большим количеством однокомнатных квартир.

Однако не только цена недвижимости характеризует активность потребителей, но и спрос, и ситуация на рынке в целом. Тот факт, что в Липецке и Орле цены на новостройки выросли на 7,3% и 18,4% соответственно Ярослав Баджурак объясняет тем, что конкуренция на рынке новостроек в этих субъектах пока недостаточна, а предложений меньше, что позволяет застройщикам наращивать «аппетиты» и поднимать цены.

Президент ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков на вопрос о платежеспособности населения смотрит с оптимизмом, опираясь на количество заключенных сделок. «Из всего объема строящегося жилья в России, а это более 140 млн кв. м, не продано 40 млн. То есть в процентном соотношении это чуть больше 30%. Еще порядка 30 млн не находится в стадии продажи. Это когда девелоперы строят объекты без использования заемных средств на свои оборотные и не открывают продажи. Поэтому если смотреть на общую ситуацию, то в РФ 50% строящегося жилья уже нашло своих инвесторов или будущих собственников. Такая цифра вселяет оптимизм во всей экономической модели девелоперов», — поделился Антон Глушков.

Подписывайтесь на РБК Черноземье: «ВКонтакте», Дзен, RuTube, Telegram.

16+. Материал предоставлен Информационным агентством «Медиа Черноземье» (реестровая запись СМИ от 09.11.2022 серия ИА № ФС 77 - 84075, зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)).