Стоп росту: Черноземье в исследовании просроченных ипотечных кредитов
Из исследования, подготовленного аналитиками агентства «Долговой консультант», следует, что объем просроченных ипотечных кредитов сократился. И такая тенденция наблюдается в большинстве регионов Российской Федерации. Что касается Черноземья, то «просрочка» по ипотеке снизилась в Белгородской области на 17,7% (просроченная ипотечная задолженность составила 270 млн рублей), в Воронежской области на 2,1% (задолженность — 1289 млн рублей), в Курской области на 9,8% (сумма долга составила 238 млн рублей), Липецкая область уменьшила свой показатель на 1,2% (просроченная ипотечная задолженность — 257 млн рублей), Орловская область на 10,3% (долг достиг 148 млн рублей) и Тамбовская область на 3,9% (отмечена задолженность в 173 млн рублей).
«Действительно, просроченная задолженность по ипотеке остановила свой рост. Тенденция к снижению ее динамики прослеживается в целом по рынку. Начиная с февраля, к началу осени 2021 года, по данным ЦБ РФ, рынок демонстрирует отрицательную динамику показателя размера просроченной задолженности уже семь месяцев подряд. И это происходит, несмотря на продолжающийся рост объемов задолженности населения по ипотеке. Причем доля просрочки по ИЖК составляла только 0,6% от ипотечного портфеля по состоянию на 1 сентября текущего года — это минимальное значение по сравнению с другими видами кредитования, — объясняет коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. — Снизились и абсолютные показатели ипотечной просрочки. Если в феврале ее объем составлял 72,4 млрд рублей, то к сентябрю показатель уменьшился до 66,1 млрд рублей. Во многом причиной такого результата стала взвешенная политика банков в плане рисков. Они сохраняют жесткие требования к качеству заемщиков. Ипотеку могут получить люди со стабильным подтвержденным доходом. Такой подход снижает риск дефолтов и не отражается в балансах кредиторов в виде просрочки».
По словам ипотечного брокера Дмитрия Заборовского, на остановку роста просроченной задолженности повлияло то, что люди стали более ответственно подходить к решению оформить ипотеку. Также постоянно модернизируются сервисы банков по оценке потенциальных заемщиков. Кредитные организации стали тщательнее подходить к вопросу одобрения и отказа в кредите и ипотеки.
Также эксперты исследования отметили то, что заметен рост доли просроченной ипотечной задолженности по договорам долевого участия. «В первую очередь, это связано с объемом выданных кредитов на покупку строящегося жилья. Так как растет доля ипотеки на покупку новостроек в общем объеме ипотеки, то и процент просроченной задолженности по этому сегменту автоматически увеличивается. Также влияет тот факт, что квартиру на этапе строительства сложнее перепродать, не снижая при этом цену. Поэтому заемщики, у которых изменилась финансовая ситуация, могут дольше реализовывать проблемный актив, ведь им приходится конкурировать с застройщиками, которые продают квартиры напрямую в ипотеку по «Господдержке 2020» под сниженную процентную ставку, — рассуждает Дмитрий Заборовский. — Также влияют необдуманные действия некоторых людей. Заемщики, видя как дорожает недвижимость, покупают квартиры по принципу «лишь бы что-то купить». Людьми движет страх, что деньги обесценятся, и они необдуманно покупают квартиры, не правильно рассчитав свои финансовые возможности».
Как повышение цен на недвижимость повлияло на объемы «просрочки»
«Несмотря на предпринятые ЦБ меры по охлаждению ипотечного рынка, его стабильный рост продолжался вплоть до начала осени. В сентябре экспертами рынка отмечено начавшееся снижение темпов. Эффективно затормозили ипотечный бум растущие банковские ставки, которые осенью пошли вверх вслед за ключевой ЦБ РФ. Определенную роль сыграли и аппетиты застройщиков, которые не спешили с понижением стоимости квадратных метров», — рассказал Ярослав Баджурак.
Также отметим, по данным Центрального Банка Российской Федерации, объемные показатели рынка ипотеки Черноземья на 1 сентября текущего года достигли внушительных размеров. Общий объем ипотечной задолженности жителей Черноземья составил 415,2 млрд рублей, а в августе 2021 года люди оформили на ипотечные взносы 16,3 млрд рублей.
«Растущие доходы застройщиков от продаж новостроек по цепочке сказываются на рыночной цене за квадратный метр, включая стоимость недвижимости на вторичном рынке. И это становится очередным препятствием для новых заемщиков, которые только планируют решать свой квартирный вопрос. Даже с ипотекой подорожавшие квартиры им просто недоступны. А вот для тех, кто уже успел взять кредит, выросшая рыночная цена за квартиру никак не влияет на ежемесячные ипотечные платежи. Даже в случае, если заемщик потеряет работу и доход, у человека будет возможность продать ипотечную квартиру по более высокой цене», — считает коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
По мнению Дмитрия Заборовского, повышение цен на жилье сократило объем просроченных ипотечных кредитов. У заемщиков, которые не в состоянии обслуживать ипотеку, появилась возможность продать ипотечную квартиру дороже, чем они ее приобретали. Благодаря этому люди, как минимум, смогут вернуть свои вложенные средства.
Угроза просроченного кредита
«Просрочка по кредиту, с одной стороны, чревата начислением пени и иных штрафных санкций. А с другой, при неоднократном неисполнении обязательств по обслуживанию кредита, объявлением дефолта и обращением взыскания банком на заложенное имущество — ипотечную квартиру. Как правило, от момента объявления кредитной организацией дефолта до первых торгов по реализации заложенной квартиры проходит 1-1,5 года. В некоторых случаях этот процесс затягивается на срок более двух лет. Подобная ситуация заставляет банки также серьезно, как и в необеспеченных кредитах, относиться к скорингу ипотечного заемщика и оценки его платежеспособности. Не менее ответственно к ипотечному кредитованию относятся и заемщики. Досрочное истребование банком кредита не только лишает заемщика недвижимости, но и, как правило, всех или существенной части платежей, внесенных в оплату основного долга – «тела» кредита», — объяснил управляющий партнер ЮК «Центральный округ» Дмитрий Просвирин.
Подписывайтесь на РБК Черноземье в соцсетях «ВКонтакте», Facebook, Instagram, YouTube и мессенджере Telegram.
Аналитика, сервис, персональные туры. AI для маркетинга и продаж в недвижимости
От подбора персонала до кадрового прогнозирования. Как HR-отделы могут использовать AI в 2025 году
